注意！在纽约，有必要为房地产买家公开所有信息！

1.事件背景2。什么是有限责任公司3。LLC给房东带来了什么好处4。如何使用LLC保护财产5。什么情况下需要成立LLC？ 1.事件背景。 洛克兰县郊区房屋翻新的争议很可能会颠覆曼哈顿的豪华公寓市场。该县的成员已经颁布了州立法，通过成立有限责任公司来防止匿名购买。一些居民怀疑他们的新邻居正在进行非法的房屋重建或分割，如果他们拥有的财产是通过LLC(有限责任公司)持有的，地方当局将更难执行这些规定。现在，这项立法(9月生效)对亿万富翁、名人和其他寻求隐私的公寓业主产生了意想不到的后果。根据该州的信息自由法案，每个买家的名字都将公开。 许多富有和精明的房地产投资者更喜欢通过有限责任公司(也称为空壳公司)购买。这种模式有利于个人税务筹划、隐私保护和资产隔离。 因此，在曼哈顿大多数新建的豪华公寓楼中，通过LCC购买房产已经变得很普遍。根据房地产交易记录，截至目前，在名为220南中央公园的市中心住宅楼中，超过85%的买家是通过以“LLC”结尾的实体购买的。华尔街日报对发现的城市税收记录的分析显示，LCC公司在纽约持有约61，000处房产，包括12%和5%的公寓和房屋。自2008年以来建造的所有公寓中，约有30%为有限责任公司所有。而且，LCC公司在某些特殊职能上涉嫌承担洗钱的职能。 很多通过LLC公司购买美国房产的土豪应该更清楚，LLC模式持有资产，有很多优势，可能会随着纽约法的通过而逐渐消失。不过，你不妨了解一下。 2.什么是有限责任公司？ 美国商业公司一般可分为公司和合伙企业。

一个公司最大的特点就是把自己的债务和持有人的债务分开。也就是说，一旦公司无力偿还债务，公司债权人就不能要求公司股东以其私有财产偿还债务。公司可以分为C公司和S公司。c公司必须缴纳企业所得税，而S公司可以不缴纳。因此，C公司的股东需要承担公司和私人所得税的双重负担。但要想成为S公司，公司必须面临多重法律限制，很容易因公司变更而失去S公司的资格。 合伙企业没有C公司的双重税负，但合伙企业合伙人的私有财产可以被债权人用来偿还公司债务。有限合伙可以将自己的责任与公司的责任分开，但在这种情况下，有限合伙人不能参与公司的决策经营和控制，只能扮演被动的角色。 似乎每种公司结构都有自己的优缺点。我们怎么能既有熊掌(私有财产与公司债务和责任的分离)又有鱼(对公司拥有运营控制权而无需缴纳公司所得税)？ 有限责任公司的出现是一个很好的结合，它利用了其他公司的优势。简单来说，LLC可以将公司业务可能带来的连带责任完全从个人财产中分离出来，同时在税收上有一个关口，就是这个LLC的经营损益可以直接传到你的个人所得税申报单上，根据你在LLC的利息份额记为个人所得税，从而避免了公司业务收入的双重征税(公司利得税一次，股东分红计入个人收入再征税一次)。 由于这些特点，在有限责任公司出现后，许多不是有限责任公司的美国老公司以各种形式转变为有限责任公司。由于有限责任公司的诸多优势，相当一部分投资者选择将租赁房屋置于有限责任公司名下。

3.3有什么好处。LLC带给房东的？ 1.财产保护。

有限责任，顾名思义，房子的产权在LLC，它的一个明显优势就是有限责任。通过在有限责任公司成立后买房(虽然房东可能是公司唯一的房东)，公司只承担有限责任。一旦被起诉，被告是公司而不是个人。涉及赔偿时，最高赔偿额为所有者对公司的投资总额，股东无需拿走除其对公司投资以外的全部个人财产。 比如你的一个房客邀请朋友来家里做客，其中一个被邀请人因为地面湿滑不小心摔倒，造成多处骨折，内脏受损。被邀请人可以同时通知租客和房东支付其所有诉讼费用和医疗费用。而且成本很可能是巨大的，超过投资房子的总资产。 这个时候，房子的产权就很重要了。如果房子的产权属于房东个人，有可能房东最终不仅会失去房子，还会涉及到他的其他资产来补偿被邀请人。但如果产权是有限责任公司，房东只需要支付一开始投资于有限责任公司的总资产，以保护个人财产不受威胁。当然，这里有一个非常极端的例子。 2.隐私保护。 业主倾向于将产权转让给有限责任公司的另一个主要原因是保护个人隐私。在美国，房产信息公开透明，房屋报告信息人人都可以查阅。出于隐私保护的考虑，房东将产权变更为LLC，使房屋报告中只显示公司信息，而不是业主自己的名字，从而达到隐私保护的目的。 3.转移很简单。 LLC的股权转让非常容易，省去了转让手续和费用。如果房产在投资人个人名下，投资人想将房产转让给其亲属，需要办理过户手续并缴纳过户税。如果房地产是以有限责任公司的名义，有限责任公司的股东可以将有限责任公司的股份转让给其他股东，从而达到房地产转让的目的。该转让程序仅要求双方签署股权转让协议，不需要契约。

4.如何利用有限责任公司保护财产？ 毫无疑问，LLC是保护资产的有力武器，但要想充分利用LLC将业务与个人责任完全分离，非常重要的一点是，任何业务行为都要与个人行为分离，比如业务和个人银行账户，信用卡账户的使用也要严格分离。

个人账户一旦用于业务，应当有相应的书面记录，说明两者之间的借贷关系。事后归还个人账户时也要做好记录(特别是声明利息为零，否则会增加个人利息收入纳税申报的复杂性)。 此外，当个人以有限责任公司的名义签署各种文件时，他们应该签署自己的名字，特别是添加“关于美国广播公司有限责任公司的行为”，以表明个人责任和有限责任公司行为之间的区别。雇佣员工，签订租约，甚至独自在大街上做粗活，你都必须明确声明自己是以LLC的名义受雇的，否则你可能要对所有事故承担个人责任。总之，为了让LLC有效保护投资者的财产，房东必须通过专业的外包团队对出租房屋进行管理和维修，否则LLC很容易被刺穿。

5.在什么情况下应该成立有限责任公司？ 没有必要设立有限责任公司，但应视个人情况而定。一般情况下，有限责任公司应设置在以下情况:

(1)投资者不仅要出租，还要翻新老房子或其他与房地产相关的业务。这种情况下，承担责任的可能性更大，不限于租客； (2)投资者无需贷款即可全额购买房产； 3 .投资者不是个人或夫妻，而是外部合伙人； ④同一房产购买10套以上房产时，有无LLC贷款利率没有差别，但LLC可以提供额外保障； ⑤业主购买的房产总价值比较大，或者房产和净资产很多(建议净资产在500万美元以上的考虑LLC)。 鉴于纽约州的立法执行情况，最好的办法可能是利用不同州的当地法律更好地规避风险，而是否设立LLC取决于你的净资产、目前的投资阶段和个人投资策略，因此因人而异。 如果你决定成立一个有限责任公司，你必须充分了解如何操作它，以确保你的有限责任公司能够真正为你的资产形成一个保护网，而不是名存实亡。总之，海外资产配置类型多样，风险多样，要根据自身情况合理安排。