为什么海外房地产配置成为投资领域的迫切需求？

1.2019年投资状况2。不同于中国市场的海外房地产“玩法”3。海外房地产变化的四个阶段。海外房地产的功能。总结。 1.2019年投资状况。 2019年，对于国内投资者来说，“苦”字不能用太多，比如人民币贬值、“房住不炒”、信贷扩张、1000股限购、P2P关停、取消固定收益，不再只是换汇...

因为国内投资者要投资海外市场，受到国际金融市场“不确定性”和国际形势“动荡性”的限制。此外，还有多种全球资产。如果投资者缺乏全面的洞察力，不依赖专业的金融和投资管理机构的指导，贸然做出投资决策，实际上是一种非理性行为。

此时，具有多种功能的“海外地产”发挥了特殊作用。

2.海外房地产的“游戏规则”与中国市场不同。 海外房地产在不同于中国市场的“游戏规则”中充满了独特的魅力。

房屋产权:中国房屋的产权一般为40年、50年、70年，而海外购房者一般享有至少99年的产权，其中大部分是永久产权。

首付方面，我国房地产首付至少占总额的35%(实际约50%)，而海外房地产首付一般占总额的5%-50%。

贷款:一般国内买家在签完物业合同后就开始还贷，海外买家在交付现房后就开始还贷。

法律保护:在中国，购房者可以不用自己带律师就可以购买自己的房产。在海外，购买房产需要律师的充分参与，既保护了买家的权利，又避免了很多风险。

租金回报率:国内物业的租金回报率在0.7%至3%之间，而海外物业的租金回报率一般在2.5%至10%之间。国内房地产是指建筑面积，大部分是毛坯房。海外房产是指室内使用面积，交付标准是带家具包的精装修。

随着“全球化”的推进和投资理念的普及，投资者逐渐关注海外资产和海外房地产的配置。

据统计，80%的高净值个人有海外资产配置需求，其中房地产投资最受高净值个人青睐。右边的数据来自《中国高净值人群海外投资趋势报告》，报告列出了高净值人群拥有的不同套海外房产比例。值得注意的是，在投资海外房产的高净值人群中，有60%的人拥有多套海外房产。

3.海外房地产变化的四个阶段。 事实上，海外房地产自发展到以“资产配置”为购买目的以来，已经发生了许多重大变化。有业内专业人士总结了海外房地产变化的四个阶段。在不同的时间阶段背后，他们的主要购买者和购买目的是不同的。

时间周期:2000年至2008年。

海外学生和移民。

买房目的:只需要自己住。

2000年后，海外房地产在中国基本实现商业化。现阶段购买海外房产的主要群体是留学生和移民。

资料来源:教育部统计。

从图表中可以看出，2000年以后，中国留学人数呈现快速增长的趋势。由于当时的移民政策没有那么严格，留学生毕业后选择留在当地定居是很自然的，满足“自住”的基本需求成为海外移民购买海外房产的主要目的。

时间周期:2008年至2011年。

高净值个人。

买房目的:炫耀性消费。

现阶段，留学生不再是主要买家，在2008年全球次贷危机的影响下，留学生更倾向于回国发展。买房的主力已经转向高净值群体。与此同时，买房的目的也发生了变化。如果你问那些发了财的富人，“你家里有什么资产？”在国外有房子比说有多少基金和股票更让人羡慕。

海外地产在高净值个人中被赋予了新的身份——“显眼”资产，以庄园、农场、酒庄为代表的地产类型在现阶段受到高净值个人的追捧。

时间周期:2011年至2017年。

房地产投机者和移民。

买房目的:炒烂尾楼，移民刚需。

2011年前后，中国房地产市场开始实施“限购限贷”政策，缩小了投资者在中国房地产市场的投资渠道。国内投资者此前的投资操作是“无效的”，而不是“国内任性的投资可以遍地开花”，因此房地产投机者将目光投向了海外房地产市场。

炒烂尾楼风靡一时。投资者在楼盘未竣工时支付少量首付，交房前卖给他人赚取中间差价。其中，以中国阿姨为代表的炒房者不容小觑。虽然英语不好，但丝毫不影响他们在国外街头的漫游，在国际房地产市场上“占有”一席之地。更值得一提的是，经验丰富的阿姨们积累了一身炒房的经验，真是令人佩服。

同时，受美国EB5移民和欧洲移民购房政策的影响，移民的购房需求也明显增加。

时间阶段:2017年至今。

买家:新中产及以上阶层。

购房目的:全球资产配置和税务规划。

2017年，海外政府开始出台政策控制房地产投资市场。例如，澳大利亚、新加坡和加拿大政府对海外投资者征收印花税，其中新加坡和温哥华对外国投资者征收20%的印花税。这意味着同样的房子，当地人需要100万，而外国投资者需要120万。切断大部分想投资的人。

与此同时，“新中产阶级”正在壮大。以“新中产阶级”为主力的买家正在逐渐回归主流市场(如英国、美国、日本、德国等。)，他们的投资心态也越来越成熟，更追求资产的稳定性。投资目的变更为资产配置、税务筹划等。，并通过纯杠杆投资，“以房养房”和“以租养贷”得以实现。

新中产阶级是指以30至40岁人群为基础的强大族群。潜在的物质标准是，他们必须通过个人劳动而不是在父母的支持下，在自己的城市里全额购买房产和家庭用车，组成家庭的双方年收入达到50万人民币。然后，这些群体拥有丰富的可支配流动资产，抚养后代的压力较小，所以他们在投资理财时会选择海外房地产。

4.海外物业的功能。 回报最重要的问题——为什么投资领域只需要配置海外房产？

(1)分散单一货币的风险。

沃伦·巴菲特说过，投资有三个基本的军事规则:第一，保住本金；第二，保住本金；第三，永远记住前两个。

高净值个人全球资产配置和投资组合优化的目的之一是分散单一品种配置带来的风险。当风险来临时，“一篮子鸡蛋”可以对冲单个品种被“打坏”带来的损失，从而实现资产的稳定性，最大化抗跌价值。

完成“分散风险”的第一步后，原始资本可以相对安全地积累到最大。接下来，投资者需要考虑如何从海外房产配置中获取利润。

②增加杠杆。

英美等国不实行“限购限贷”政策，为房地产投资者提供了施展拳脚的舞台。阿基米德说:“给我一个杠杆，我就能震动地球。”我们需要这个“杠杆”，这样你就可以移动你的口袋。通过海外房地产贷款的“杠杆”，可以放大投资收益，从基础收益中获得更多收益。

③以租养贷。

顾名思义，“以租养贷”就是通过贷款租房，用租金偿还贷款和所有的持有成本，有了剩余，这也是杠杆的运用，也是未来实现很多功能的前提。

(4)生个房。

巴菲特说:“生活就像滚雪球，所以财富需要滚雪球。”投资海外房地产也可以滚雪球。比如你在核心区买了一套有升值潜力的优质房产，买家会用房产未来的升值来投资下一套房产的首付，第二套房产也会像上面一样操作，实现“房产裂变”。二二四四八。所有费用只是第一套房的首付。

⑤以房养老。

我们老的时候有很多海外房产，我们已经通过租房申请了所有贷款。未来产生的租金相当于给自己发了养老金，缺钱的时候卖一套，缺钱的时候卖两套。相当于提前花少量的钱给自己买一份养老保险，让老人有安全感。

⑥住学。

出国留学，“住”是一个需要解决的大问题，每年的房租是一笔不小的开支。而且还有一种“神奇”的操作，让留学生既能解决“生活”，又能解决“学习”。

比如有的家长会在学校周边购买房产，保留其中一套自用，出租其他房间，用租金尝试偿还一部分贷款，等孩子完成学业回家后再把房子卖掉。今年的升值完全可以覆盖他们留学期间的所有费用。让孩子们成为地主，有主人翁意识。

留学，“留”在前面，“学”在后面，先解决了最关键的生活问题，很好地融入了当地的社会和文化，避免了集体租房导致生活条件差而影响学习带来的不良情绪。事实上，如果你租房子，高租金是为了偿还当地房东的贷款。父母最好给孩子付一小笔首付。

⑦候鸟养老。

随着全球化进程的加快，人们对晚年生活在哪里有了越来越多的选择。以前听北方人去海南养老。如今，养老的选择不仅限于中国，海外的养老热潮也在逐渐兴起。国外养老有很多吸引人的地方，比如完善的基础设施建设、相对健全的医疗体系、季节性的疾病预防、适宜的环境和气候等。

8资产继承。

对于高净值人群来说，除了投资自住，购买海外房产最重要的是“资产继承”。如上所述，海外购房者大多拥有永久产权，这意味着购房者购买的房产具有继承性，可以传给后代。

⑨税收规则

境外房地产作为非金融资产，不在CRS披露范围内，可以有效规避CRS，保证手中资产不被稀释或缩水。此外，国内买家的个人信息也将受到隐私保护，不会被公开曝光。

5.摘要 根据上述观点，购买海外房产具有“教育”、“投资组合优化”、“风险分散”、“保险”、“自住”、“养老”、“财富增值”、“税务筹划”、“财产继承”等多重功能。

海外物业经历了从最初的自住功能到如今的资产配置功能近20年的发展变化，其重要性逐渐被投资者认可。

随着人们从“教育”、“税收”、“自住”等需求的增长，海外房产更像是资产规划的“优惠套餐”，满足了购房者的多重需求。

海外房地产是刚需，因为刚需。