房地产行业税务筹划大全

编辑：如一转让网 • 时间：2021-03-21 00:49:48

话题讨论：房地产项目进度较长，包含项目立项环节、规划设计环节、股权质押融资环节、田地得到环节、拆迁补偿安置环节、工程建设环节、预订环节、销售市场环节、租用环节，最新项目清算环节。各环节涉及的税款重要有个人所得税、土增、所得税、土地税、合同印花税、房产契税。由于最新项目的税金直接成本会伤害最新项目的收益率，而税款事项从始至终紧紧围绕之中，因此合理控制税金直接成本是降低企业运营成本的重要一环，务必对房地产开发环节涉及的一些税款难点及改善和筹划机会进行总结，把握一些税务筹划机会，尽早为房地产业务地区发展趋向制定发展战略总体规划。

一

项目立项环节

很多企业在做总体规划及向有关部门审核时，都未充分考虑依据合理搭配项目立项来适当降低企业的隐形税赋。企业对同样最新项目将会另一个或分期还款、系统分区设计开发不同类型的房地产，有别墅区、洋房、商业物业管理服务或普通住宅等，他们的增值率和相符合的税赋会截然不同。由于土增应以最新法律法规企业审批的房地产开发最新项目为公司进行清算，对于分期还款设计开发的最新项目，以分期还款最新项目为公司清算。若企业以分期还款设计开发的别墅区、洋房、商业物业管理服务来分别项目立项，只能按这类分期还款最新项目为公司清算。但是，若企业对不同增值率的房地产以1个最新项目或同1期来项目立项而且历经准予，则可按1个最新项目或同1期最新项目的整体增值率来进行土增清算。若整体增值率低于一些房地产的增值率，那么企业的土增的实际税赋将会有必须的降低。（操作实务中，不同的地区操作过程有区别，要具体向当地财政局企业把握清楚）

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企业在项目立项时，就应提早充分考虑最新项目的详细情况和相关伤害，选择1个较优的计划书来项目立项。那般企业就可以合理降低土增的税赋，为企业造成务必的社会经济发展利益。这是1个很好的税务筹划机会。

二

股权质押融资环节

企业资金不足可以从其关联上品牌股权质押融资。如从关联上品牌得到的贷款额度巨大，根据《所得税法》的规定，企业从其关联上品牌接受的负债性投资项目的利息费用有信用额度，超出规定标准的贷款利率将会不能抵税；另一个，根据土增的规定，不能出具金融机构确认的利息费用有信用额度，因此，部分贷款利率将会不能作为扣除最新项目。

企业应提前与税局交流与沟通，建立关系企业贷款利率可扣减额度，从而建立最好是关联上品牌贷款信用额度，尽量使关系企业贷款利率都能抵税。这可以依据调整项目融资架构、调整企业间财产结合的分派来超出。

如企业向关联上品牌支付的贷款利率超过本期金融机构的银行房贷利率，根据《所得税法实施条例》的规定，向非银企业贷款的利息费用，不超过按照金融企业本期相近贷款利率计算的额度部分准予扣除。因此，超过本期金融企业年化利率的贷款利率不能在抵税。根据土增的规定，不能出具金融机构确认的利息费用是有信用额度的，因此部分贷款利率将会不能作为扣除最新项目。对于超过贷款期限的贷款利率部分除于土增时亦不得扣除。

为避免关联上品牌过高的利息费用和利息收入在税赋方面的负面影响伤害，企业可充分考虑按本期金融机构相近银行房贷利率来分派企业集团内资金借贷。

若企业是无偿运用关联上品牌的贷款，企业作为借入方没有相对性的利息费用，那么就会虚增赢利；借出去方的利息费用也不能在抵税，将会导致双重征收个人所得税。

企业应审核目前企业集团内关联方交易的定价政策，改善不合理的地域，并因此制定合理的资费标准，另一个根据税款规定准备充分相关证明文件。

三

田地得到环节

（一）企业以国家出让方式得到田地

在之前年代得到国有制土地使用权证时，没有马上得到国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证的，根据规定，扣除得到土地使用权证所支付的信用额度、房地产公司成本费，花销及转让房地产有关税金，须出具合情合理有效凭证；不能出具合情合理有效凭证的，未作扣除。

企业处理不属于预付账款特点的信用额度转至客观性应成本费用、花销课程结转成本并在协议书中服务承诺出具合情合理凭证的期限。那般可避免一些不必要的税款麻烦。

对于企业无法服务承诺的期限内进行土地利用规划而支付的土地闲置费，除于个人所得税时，土地闲置费能否扣除，新的所得税法和原外资公司的税款规定未针对作相关规定，需向相关税局明确相关税款处理方法。该土地闲置费不属于按国家相同规定交纳的有关花销，因此，除于土增时不能从应纳税所得额盈利中扣除。

企业应提高最新项目设计开发的管理方案，尽量在服务承诺的期限内进行设计开发；若的确需延迟，应尽早与相关政府部门商讨，争取免减土地闲置费，并与税局明确相关税款处理方法。

企业没符合规定期限支付土地出让金而缴纳的税款滞纳金，除于个人所得税时将会称为与得到盈利无关紧要的支出而不能扣除。另外，此税款滞纳金也不属于按国家相同规定交纳的有关花销，因此计算土增时也不能从应纳税所得额盈利中扣除。

企业应提高资金管理。符合要求期限支付土地出让金，倘若确实需延迟，应尽早与相关政府部门商讨，争取免减税款滞纳金。

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（二）以资产收购方式得到田地

实际中在资产选购时，存在实际卖价将会与相关凭证价格不同的情况。由于相关凭证没有反映真实卖价，根据《税金征收管理法》规定，经营人、经营者编造谎报计税依据的，由税局责令限期改正，惩处六万块以下的惩罚。

企业应按实际卖价来签署相关转让协议和索取合情合理有效凭证，以降低企业的经营风险。

四

拆迁补偿安置环节

在拆迁补偿安置环节，动迁花销支付凭证一般为被拆迁人签署的收据或蚂蚁花呗。这类收据或蚂蚁花呗不属合情合理有效的凭证，根据《发票管理制度》规定，不符合规定的发票，不能作为财务会计报销凭证。

企业最好授权委托得到房屋拆迁赔偿资格证书的公司动迁，并向其索取合情合理有效的凭证。

五

工程建设环节

在工程建设环节若与关联上品牌签定的施工预算高过当地市场销售标准，根据《所得税法》的规定，企业彼此之间关联上品牌正中间的工作流程往来，不符合独立规范而减少企业或者其关联上品牌应交税盈利或者收入额的，税局有支配权按照合理方法调整。根据民法规定，房地产开发企业申办土增清算所附送的房地产公司成本费中各种花销的凭证或原材料不符合清算要求或虚报的，地域税局可参照当地基建项目工程造价管理企业公布的施工工程造价预算预算定额原材料，结合建筑构造、适用范围、资源优势等因素，审批上述成本费用的公司占地面积信用额度标准，并据以计算扣除。

企业应审核目前企业集团内关联方交易的定价政策，改善不合理的地域，并因此制定合理的资费标准，另一个根据税款规定准备充分相关证明文件。

六

预订环节

企业有时未对得到的预订盈利进行明确和进行相关税务申报，根据规定，对预订盈利，应按预计利润率计算出预计利润额，计入总资产预缴税款个人所得税。根据规定，可对设计开发企业在最新项目全部竣工结算前转让房地产得到的盈利预征土增。对预订盈利亦需缴纳所得税及其附加。

企业应先就最新项目预订盈利向责任人税局税务申报。

七

销售市场环节

企业对于样板房的装修价格预算常计入营业费用，而不记入人成本费用，造成成本费用减少。根据规定，设计开发企业建造的房屋出售部（接待处）和样板房的装修价格预算，无论额度规格，均应计入其建造直接成本。

企业可将样板房的装修价格预算作为设计开发计算成本，除于个人所得税时成本费用是可全部抵税的，另一个向责任人税局明确土增的处理方法。

企业为鼓励工作人员详解楼盘出售，以替工作人员支付物业服务公司务必的物业管理费作为报酬，但未得到物业服务公司的发票不能作

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